换房前,应做好哪些时间准备?

  • 时间:2017-07-04 10:43 编辑:孔开开 来源:爱家地产 阅读:169
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摘要:文章摘要:换房涉及资格核验、网签、审核批贷、缴税过户、银行放款等多个环节,各个环节之间所需时间不同。换房涉及一买一卖,除了资金准备,我们还要有时间准备。不同的房屋情况,买方不同的付款方式,都直接影响换房周期。一、换房前需

文章摘要:换房涉及资格核验、网签、审核批贷、缴税过户、银行放款等多个环节,各个环节之间所需时间不同。

换房涉及一买一卖,除了资金准备,我们还要有时间准备。不同的房屋情况,买方不同的付款方式,都直接影响换房周期。

一、换房前需要哪些时间成本?

换房前,可以分为看房选房和准备出售两个阶段。

1.看房选房

根据自己的换房需求选择目标房源,换房的目的不同,要考虑的因素也不同,以刚需、改善为目的的换房,按照重要性进行如下逻辑排序:

 

刚需换房:(1)总价>(2)交通>(3)户型

改善换房:(1)总价>(3)户型>(2)交通

 

(1)看均价,确定换房区域

不同的城区,均价不同,差别也十分明显。换房者可以根据自己的预算,选择合适的城区购房。

(2)看交通,衡量出行成本

在北京,交通对生活舒适度也有很大影响,交通便捷的地区对房价的影响很大,且为阶段性表现。

(3)看户型,筛选更舒适房子

房屋户型影响居住的舒适度,好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势,自然受到追捧。同小区优势户型,售价会相对更高。

2.准备出售

准备出售阶段,如果通过房屋中介出售,需要与中介签署书面的《房屋出售委托协议》,之后才能挂牌上市。

需要注意的是,如果房屋性质比较特殊,需要办理手续才能上市。

(1)央产房:央产房上市前需要办理上市手续,即到蓝岛大厦进行备案登记。

(2)经济适用房:经济适用房需要满5年才能上市交易。另外在上市交易前,需要到当地住房保障部门开具同意上市交易的证明。

(3)已购公房。公房分为成本价公房和优惠价/标准价公房。对于后者,需要先向原单位补足成成本价,才可以上市出售。

(4)房子有租户。租户对于租住的房子享受优先购买权。房主在出售前,一定要征得租户同意,并让租户签署《放弃优先购买权声明》

(5)原业主去世。对于原业主去世的房子,需要首先办理房产继承手续,将房本名字变更为继承人名字才能交易。如果是多个继承人需要更为其中一个继承人的,需要其他继承人签署《放弃继承权声明书》

 

二、换房过程中需要哪些时间成本?

 

整个换房流程,分为房屋核验、资质审核、网签、贷款面签、审核批贷、缴税过户、银行放款等环节。

1.资格核验

资格核验分为卖方的房屋核验和买方的购房资质审核。

房屋核验所需时间:对于资料齐全的房屋,房屋核验在10个工作日内即可出结果。

资质审核所需时间:一般10个工作日内出结果,30个自然日有效。

不过,房屋核验和资质审核可以同时进行,这样可以省下一部分时间。

2.网签

网签在资质审核与房屋核验通过后即可办理,一个工作日即可完成。

3.贷款面签

贷款面签,在材料准备阶段需要一定的时间,而正式面签只需1个工作日。

商业贷款除基本的材料外,还需收入证明和银行流水。

4.审核批贷

购买方不同的贷款方式,审核批贷的时间不同。

商业贷款:从面签到批贷函下发,大约10个工作日,但以银行实际所需时间为准。

公积金贷款:国管约5个工作日,市属约7个工作日出批贷函。

5.缴税过户

缴税:正常情况下,批贷函下发之后,就可以准备缴税了。按照目前的缴税预审政策,在网签之后就可以提交材料进行缴税材料审批,审批通过后便可预约缴税。而根据不同时期市场情况不同,预约缴税的时间可能需要一星期甚至更长的时间。

过户:同样的,大部分城区过户也需要提前预约,时间在一星期到半个月不等。

6.银行放款

对于换房者来讲,银行放款是十分重要的环节。但从过户到银行放款,不能确定时间周期。由于时间由银行掌控,具体放款时间还是以银行落实时间为准。

 

上述只是简单介绍一些必要环节的时间消耗,除此之外,对于首付的筹集、价格的协商等等多方面都需要一定的时间。所以换房者在签约之前,一定要为自己留下充足的时间准备,尽可能避免因为时间太紧导致违约的风险。

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