怎样换房又快又省钱?

  • 时间:2017-07-04 10:33 编辑:孔开开 来源:爱家地产 阅读:58
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摘要:文章摘要:快,主要通过同时进行买卖步骤,缩短交易周期;省钱,主要体现在控制交易节点,享受纳税优惠和贷款优惠。换房想要又快又省钱,需要换房者和经纪人共同把握旧房的出售和新房的购入流程。快,主要通过买卖环节步骤同时进行,来减

文章摘要:快,主要通过同时进行买卖步骤,缩短交易周期;省钱,主要体现在控制交易节点,享受纳税优惠和贷款优惠。

换房想要又快又省钱,需要换房者和经纪人共同把握旧房的出售和新房的购入流程。快,主要通过买卖环节步骤同时进行,来减小换房的时间周期;省钱,主要通过步骤节点的把握,合理避税、享受贷款优惠等方式来减少支出。

一、又快又省钱的换房方案是怎样的?

换房人群按照旧房出售前是否有购房资质可以分为两种:没有购房资质的,只能通过先出售旧房,过完户后才能购入新房;还有一套购房资质的,可以买卖同时进行。而也就是这个群体,流程最复杂,操作要求也最高。

适用人群:

京籍家庭名下只有一套住宅的换房者,且全国范围内没有贷款记录(包括商业贷款和公积金贷款)。

 

换房方案:

又快又省钱的换房流程

注:

1.解抵押环节根据不同城区规定或有不同

例如:昌平x京的房子需要在缴税之前办理完解抵押、海淀x京的房子只要过户前解抵押就可以、东城则需网签前办理完解抵押。但是非x京的房子,需要在房屋核验之前完成。所以具体情况还需要咨询当地不动产登记中心或者经纪人。

2.如果旧房出售时买方为全款,则不需第5个环节。

3.如果购入新房需要面签,则面签环节在网签环节之后。

4.在实际操作中,例如旧房解抵押可以穿插在必须环节之前(例如昌平缴税之前),这样也可以大大节省换房周期。

 

二、为什么这样换房又快又省钱?

快,无疑是在买新房与出售旧房流程步骤重合,尽可能缩短交易周期。省钱则是把握好对“唯一”“首套”等时间节点的认定,做到合理避税,提高贷款额度并降低贷款利率。

1.快在哪里?

(1)资质审核、房源核验(有条件的还可以解抵押)同时进行

所需时间:最快15个工作日,省10个工作日

补充说明:房源核验10个工作日出结果,资质审核15个工作日出结果。如果分开进行则至少需25个工作日。

(2)收定金/签约和付定金/签约同时进行

所需时间:最快1天即可完成

补充说明:在实际操作过程中,定金的支付以及购房合同的签署可以同一天完成,并且对于换房者而言,旧房出售和新房购入并不冲突,两个流程都可以同一天进行。

(3)旧房过户前,解抵押与换房环节都可同时进行

所需时间:根据旧房买方付款方式和换房者付款方式不同,时间不同。

补充说明:在还清银行贷款后,两个星期左右出解押材料,而办理完解抵押手续基本需要一个月左右。如果可以将解抵押环节提前而不压在过户的环节,可以节省一个月的时间。

 

2.哪里省钱?

(1)国家首套契税优惠

步骤体现:买新房网签在卖旧房缴税之后。

原因:旧房出售纳税时检查纳税人名下房产套数,名下只有一套住房才能算“唯一”。

 

契税及个税征收规定

看好契税和个税征收规定,了解税费优惠

能省多少?举个例子:

旧房:原值150万元,出售时网签价200万元(高于核定价),满五年,原契税1.5万。

新购房:网签价300万元,85平米。

如果旧房过完户后新房再缴税

旧房出售时个税省(为买家省个税就相当于可以多卖钱):(网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%)×20%=5.7万

新购房契税省:300万×3%-300万×1%=6万

合计:11.7万

 

(2)贷款优惠

步骤体现:贷款面签要在旧房过户之后

原因:面签审核时,要对买方名下房产进行核实。只有将旧房过完户,才能进行面签手续。

公积金贷款和商业贷款对贷款成数、利率等的规定

以首套公积金贷款为例,最高能够贷款120万,相对而言可以省40万的首付,并且利率比二套低10%。 

 

三、这样换房有什么优缺点?

以上换房流程为先将旧房出售后再购入新房,这样做相对于先购入再出售,可以省下税费并且节省时间。

先出售再购入与先购入再出售的优劣势

看好优劣势,再决定自己换房的流程

由于这种换房方式,需要严谨的换房流程的把握和时间节点的把握。

1.关于换房节点 

换房周期可能较长,对于收款与付款的时间,一定要在合同中写明,并保证为自己预留充足的时间周期。

2.对于资金充足,担心卖房后房价上涨的换房者(家庭)

如果是家庭,且名下只有一套住宅,可以选择先购入第二套住宅,再择合适的时机出售旧房。这种换房方案需要缴纳更多的税费,同时贷款也会有诸多限制,适合资金充足的换房家庭。

总结下,之先卖再买的优势更加明显:

(1)旧房出售并缴税之后,新购房才打网签,这是为了做到家庭“唯一”,如果满五年即可享受税费优惠。

(2)新房缴税时,旧房已经过户,即算首套购房,可以享受契税优惠。

(3)如果换房者需要贷款面签,即在旧房过户之后,享受首套购房优惠。

当然,这种方式有一个明显的劣势:环节难以把握。连环单如果旧房出售环节房款不能按约到位,而自己也没有周转资金,就容易造成违约风险。八一小学怎么样

 


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