想换房,如何选择适合自己的换房方案?

  • 时间:2017-07-04 10:19 编辑:孔开开 来源:爱家地产 阅读:263
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摘要:文章摘要:换房前,根据购房资质、资金情况确定旧房与新房的买卖顺序;之后根据自己的换房目的,选择换房区域、小区,进而确定完整的换房方案。换房包含旧房出售和新房购入两个流程。首先,根据是否有资质购入二套分为先出售再购买,和先

文章摘要:换房前,根据购房资质、资金情况确定旧房与新房的买卖顺序;之后根据自己的换房目的,选择换房区域、小区,进而确定完整的换房方案。

换房包含旧房出售和新房购入两个流程。首先,根据是否有资质购入二套分为先出售再购买,和先购买再出售两种。其次根据自身所需,例如刚需换房、改善换房,权衡所需考虑的要点。

一、考虑自身,如何确定换房顺序?

换房有两种方案可选,即先将旧房出售再购入新房,或者先签约新房,再出售旧房。两种方案根据换房者自身情况的不同,选择不同。

1.根据自己的购房资质决定换房顺序

名下允许购房的数量已达上限,必须通过先出售腾资质的方式,只能选择先卖后买;反之则既可以选择先卖后买也可以选择先买后卖。

方案一:只能先卖旧房,旧房过户后再购入新房

适用人群:

(1)京籍单身,且名下有一套住宅;

(2)京籍家庭,名下有两套住宅;

(3)非京籍单身或已婚,名下有一套住宅;

(4)港澳台、华侨及外籍人士,在京有一套住宅

原因:

根据北京关于住宅的限购政策如下:

北京关于住宅的限购政策

如果换房人购房资质已满,不能再购入下一套住宅的情况下,只能先将旧房出售腾出购房资质再购入新房。

 

参考换房流程:

先将旧房过户出售,再购入新房流程

方案二:可以先签约新房,之后再出售旧房

适用人群:

京籍家庭且名下只有一套住宅,还拥有一套购房资质情况下

换房流程:

先签约新房,再出售旧房的理论流程

2.由个人资金情况决定换房顺序

(1)购房者资金充裕,可支付新购房首付甚至尾款的,在满足购房资质的前提下,可以选择先买后卖。

(2)购房者没有足够的资金:

a.没有资金解抵押;

b.没有充足资金付首付款等

可以选择买卖同时进行,既可以缩短换房时间,也可以节省换房成本。

 

二、看清自身需求,应换什么样的房子?

换房的目的不同,要考虑的因素也不同,以刚需、改善为目的的换房,按照重要性进行如下逻辑排序:

 

刚需换房:(1)总价>(2)交通>(3)户型

改善换房:(1)总价>(3)户型>(2)交通

 

(1)看均价,确定换房区域

不同的城区,均价不同,差别也十分明显。换房者可以根据自己的预算,选择合适的城区购房。

(2)看交通,衡量出行成本

在北京,交通对生活舒适度也有很大影响,直接影响房屋售价。

(3)看户型,筛选更舒适房子

房屋户型影响居住的舒适度,好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势,自然受到追捧。同小区优势户型,售价会相对更高。

南北通透,285.3平米

三居室85平方米

 

三、换房需要注意哪些事项?

换房流程复杂,不同环节可能相互交叉,时间节点、违约风险,是两个最为常见的问题,也是经纪人经常面临的问题。

 

1.注意换房时间,享受国家政策优惠。

 

名下有没有房,有几套房,需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售,办理完“过户”这个动作之后2到3天,名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。

应该怎么做?

如果要腾购房资质、享受税费优惠等,要将旧房先办理过户,再办理新房网签。

 

2.避免违约风险,减少无意义损失

 

很多换房者因为资金不充足,需要用出售旧房的尾款来付首付,购买新房。但是很多情况,由于尾款不能按照约定到账,导致换房者违约。

补充协议中关于各种时间的约定

购房合同中关于时间节点的约定

约定时间时,一定要参考另一个合同的进展情况,一旦一个步骤延误,可能涉及后续整个流程的拖延逾期,届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时,对其中的时间条款一定要慎之又慎。

 

3.换房尽可能选择一家中介机构。

 

对于换房者而言,出售和购入选择一家中介机构,有助于经纪人把控整个换房流程,减小操作风险。同时想经纪人表明是否明确换房和房款来源等交易信息。

 

对于换房者而言,减少不必要的支出,缩短换房周期,既要牢牢把握首二套的时间认定节点,又要对合同中的时间规定留有余地,将买卖风险降至最小,获得更大的收益,八一小学二手房


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