买二手房,房龄太老会存在哪些问题?

  • 时间:2017-06-23 15:47 编辑:孔开开 来源:爱家地产 阅读:176
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摘要:文章摘要:房龄过大会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。房龄指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄过大会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。一、二手房房龄如何计算? 二

文章摘要:房龄过大会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

房龄指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄过大会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

一、二手房房龄如何计算?

 

二手房房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算,可以通过查看房产证所依附房屋登记表的建成年代、询问小区居民等方式查询。

举个例子:

二手房房龄从房屋A建成并验收合格交付之日算起

二、二手房房龄太大会存在哪些问题?

 

房龄过大会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

 二手房房龄大影响有四点

1.影响房屋贷款

房龄过大会影响贷款评估值,同等条件下,房龄越大贷款年限可能越短。如下图示,商业贷款和公积金贷款中贷款年限计算方法显示,房龄越大,贷款年限越短。

贷款年限计算方法

举个例子:

25岁的单身小王商业贷款分别购买一套房龄为25年和30年的住房,商业贷款最多能贷多少年?

计算:50-25=25年<65-25=40年

50-30=20年<25年<65-25=40年

因此,房龄为25年的住房比房龄为30年的住房商业贷款年限多5年。

2.土地使用年限短

房龄越大意味着剩余土地使用年限越短,到期后需进行土地续期。目前土地使用年限最多为70年,房屋所有权年限为永久。一般来说,房龄大的二手房其土地使用年限也比较短,因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。

目前,关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前,住宅土地使用权到期的,可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。

两不一正常”过渡性办法

注:2016年温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期后已免费续期。

3.居住成本增加

房龄大意味着有效使用年限的缩短,购房成本的增加。同时,房龄太大的话,房屋维修费用相应的会增加,物业的维护成本会相应地增加,购房成本自然也就高了。房龄大的还会遇到上下水管道使用的问题,管道的老旧,很容易发生上下水不通。

一条街的两边有两个小区,一个小区90年代建成,一个小区80年代建成,前后相差10年。由于两个小区距离比较近,配套设施大致相同,综合来看,虽然老一点的小区价格比较新小区价格便宜,但是算上因为房屋老旧而产生的维修费用,就不一定买哪个的成本高了。

4.影响再次出售

同等条件下,房龄较小的房屋折旧率小,易进行再次转售。八一小学学区房


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