想在USA买房?先听我来说道说道

  • 时间:2017-06-14 19:49 编辑:孔开开 来源:爱家地产 阅读:80
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摘要:我目前在美国定居,已婚中产收入,身份是绿卡。从留学到工作一共正好十年。我和妻子二人从2012年开始,逐年贷款购买了几套房产。下文谈一谈自己的经验。对于非工作签证,绿卡或者美国公民的购房者,下文中关于贷款的部分可以跳过不看。&n

我目前在美国定居,已婚中产收入,身份是绿卡。从留学到工作一共正好十年。我和妻子二人从2012年开始,逐年贷款购买了几套房产。下文谈一谈自己的经验。

对于非工作签证,绿卡或者美国公民的购房者,下文中关于贷款的部分可以跳过不看。

                        

一般住宅购房类型

             

就我个人在中西部的购房经验而言,大部分住宅分为以下几类:

                     

1.Single Family Home (独门独院一栋楼):

你买下的是一整套房产加上地皮。这类房产一般比较受欢迎,适合家庭居住。市场上出售的SFH中,既可以找到很多历史悠久的老屋,也可以找到郊区新建的大宅。甚至可以买下一块地皮,自己联系建筑商在上面自建。美国人买房子,很大部分是买二手房而不是开发房。

独门独院示例图

2.Multi Family Home(一栋楼里有两户以上):

可以自己住一户,然后出租其余的部分。在这里,“一户”的定义根据不同城市的法规略有变化,基本都要求有独立的厨房、出入口和厕所设施。需要注意,这类房产一般不能分割出售。

一栋两户以上房示例图

3.Condo(类似国内的小区大楼):

你买的就是楼里的一户。除了自己水电和税款保险,要交业务费。优点是这样的住宅也会有很多公共设施可供户主使用。但是如果想要购买以后出租,必须先跟大楼的管委会确认。有的管委会对于出租有严格限制。

小区大楼

4.Townhouse (连体楼):你买下的是楼里的一户,但是一般也有自家院子,所以整栋建筑是被分割出售。除了自己水电和税款保险,要交业务费。

连体楼

贷款情况

             

美国贷款买房好处就是首付比率相对于国内较低。目前大部分的房价,或者贷款利率可以在诸如 Zillow 这样的网站上查找(Zillow: Real Estate, Apartments, Mortgages & Home Values)。

  

买房过程

                   

第一步是寻找合适的当地房产中介。

                         

选择可以信赖的中介对于整个买房过程至关重要。这就相当于组建一个为你服务的团队,整个挑选和面试过程必须严格。买房者应该了解一个中介的经验,对购房流程和相关规定的熟悉程度,对地段的了解程度等等。买房者也应该向中介索取之前服务过的客户的联系信息以便询问他们的感受。

                                 

一般卖方和买方都建议自己寻找并筛选中介。各方的中介都分别代表买方和卖方的利益。双方中介会一起分享成交价的6%到7%。如果买方不用中介,或者中介用卖方的,那么所有费用都被一个中介拿走。在整个议价过程中,按房产中介的规定,是由双方中介代理议价。买方和卖方几乎不能直接建立联系。

                           

房屋中介的另一个重要职能就是摸清房屋历史、是否符合政府规定,和可能潜在的产权纠纷。当然也有人直接选择跳过中介来进行房产交易,但是这个过程中有很大的风险——我太太的大学室友(美国当地人)就在选择跳过中介交易以后发现他们买下的房子居然存在很多结构问题,深入了解以后居然发现属于违法建筑,违反当地政府的zoning code(规划条例),后来对簿公堂,费钱费力。因此,强烈建议找自己的中介。

                                         

一个站在买房立场的合格中介一定不会把自己的观点强加给你,所有的建议都是出于参考。第一次与中介合作的时候,为了不给我试图说服我的感觉,我的中介有的时候甚至会委婉得让我不舒服。其次,对于你感兴趣的房屋,中介会不遗余力地找到更多的信息可以让你比较参考。

                          

而要看哪些房屋,要找哪些条件,这些都是你事先设定和沟通好的。并不是由中介提供的建议。任何价格的沟通和还价的过程,你永远有最终拍板权。我的中介和我的合作关系是宁愿因为开价过低而被卖方拒绝,也不可错失压价的争取。“There is always another house." (总会有下一套房产!)

                        

第二步,选择贷款销售(loan officer)

                         

可以是当地银行房贷部门的,也可以来自专业房贷机构。贷款公司根据你的情况给你预估你贷款的利率和贷款上限。影响贷款利率的主要有几方面:市场和美联储利率,购房目的(自住还是其他),个人信用(很重要!!),个人收入,贷款后负债比。

                      

建议大家货比三家,不同公司给出的利率多少有点出入。一般在你准备看房的时候,就该先联系好贷款销售,根据你的个人资料出具"pre-approval letter"(就是可承受的贷款额度的证明)。

             

如果纯现金买房,则不必考虑贷款公司,同时也实际上大大缩短了买房子的周期。

                    

第三步,开始找房

               

这个过程需要和中介的合作。在开始找房初期,基本需要了解你选择的一些框架,例如:价格区间,房型,地段。中介会把这些要求输入找房的网上平台来了解目前市场上所有在你价格区间内的房产的各项信息。在美国,这个平台MLS是完全公开的,所以也不存在报价不透明的问题。许多网站例如Zillow也会直接加载MLS的房产信息,但是如果要去现场看房,就需要买方中介和卖方中介约定时间。在MLS上看到合适的房产,直接把编号发给中介让他约定时间即可。

                 

“Location! Location! Location!” (地段!地段!地段!)

                 

不论中外,地段至关重要。由于美国动则几十年、一两百年的住宅建筑比比皆是,所以购买老房在某些程度上比新房更抢手。就我个人来看,社区治安的历史和现状在衡量住宅地段的价值上比交通或者教育因素更为重要。(当然治安良好的地段一般也会有较好的教育机构其他公共设施。)一般美国大部分城市都有类似于“crime map”之类的网站(例如:NYC Crime Map),可以随时查询了解地段治安方面的情况。

                 

第四步开始议价

                               

根据中介对市场的了解,他会给你议价的建议。可以砍价也可以在有多家买家出价竞争的环境下加价。令人焦心的是,往往好的房产在春夏两季一挂牌就会在2-3天内有多家竞争,而买家之间是盲拍的过程,你无法了解对方出了什么价格,往往需要猜。

                    

这种情况给卖家带来很大的优势。一般卖家在收到你的报价以后必须在一天之内做出回应,回应一般有接受(进入下一个环节)、拒绝(没有继续议价的空间)、或者砍价(counter offer)三种情况。如果收到counter offer,那么继续沟通还是很有希望的。对于海外置业的人来说,如果全现金付款是很有议价优势的,同等报价条件下,卖方一定优先考虑现金。

                      

值得注意的是,这一轮议价双方达成协议以后,其实还有一个后续议价的空间。那就是——

                     

第五步,Inspection(房屋质检)

                                       

上一轮的达成的议价协议往往基于质检发现没有问题的情况下。

                              

一个好的 Inspector(质检师)会给你省去很多麻烦。一般每个城市都有质检师的具体资格获取认证机构。但是由于大部分质检员都是属于个体户性质,所以往往受到个人经验的局限,良莠不齐。这个时候,一个可靠的中介往往可以给你一些推荐。如果你买的不是新建的住宅,而是比较常见的二手老宅,一般或多或少都会有一些小毛病或者需要改进合规的地方。得到了质检报告以后,可以根据这些发现的问题进一步议价。

                            

虽然好的质检员给出的报告十分详细,但是因为他们往往只用3个小时左右做出评估,在你入住以后,或多或少还是会发现一些之前没有意识的问题。但是质检报告的价值就我个人来看是避免大风险和议价。质检以后的议价结果一般就是成交价格,那个时候到签署购买协议转账过户以前,一般买方会向卖方支付一笔总价的1%到3%的定金,这个定金会算到交易额里。

                            

第六步, Appraisal (房屋估价)

              

在质检以后的议价完成以后,中介会与贷款销售联系,进入贷款公司对你的贷款资格正式审核期,这个过程基本需要5-6周时间。在这几周里,贷款公司或者银行会派出估价师(Appraiser)对房屋进行估价。这个估价的结果除非远远低于你与卖家达成的协议价格,一般多一点少一点对你交易不会产生直接作用。银行只是要确认你的房屋抵押是否物有所值。然后会根据估价让你出具保险证明。

                   

第七步,联系保险公司

                

获得估价书后,你需要联系一家保险公司,这个其中也有很多选择。保险公司会根据银行或贷款公司要求,帮你设置合适地住房保险。

                  

第八步,签署协议,过户交钥匙。

                   

剩下的就是装修开派对!!!!


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