北京常见住房类型有哪些,购买需注意哪些问题?

  • 时间:2017-06-12 11:12 编辑:孔开开 来源:爱家地产 阅读:224
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摘要:北京常见的住房类型有普通住房、经济适用房、自住型商品房、廉租房、已购公房、央产房、小产权房。住房类型不同,特点也不相同。购买时需注意是否具备购房条件以及资金是否准备充足。 一、北京常见的住房类型有哪些? 北京常见

北京常见的住房类型有普通住房、经济适用房、自住型商品房、廉租房、已购公房、央产房、小产权房。住房类型不同,特点也不相同。购买时需注意是否具备购房条件以及资金是否准备充足。 

一、北京常见的住房类型有哪些?

 

北京常见的住房类型可分为三大类:商品房、政策性住房以及特殊房产。

1.商品房

普通住房

定义

一般来说,指70年产权的普通商品住房。  

2.政策/保障性住房

(1)经济适用房

定义

经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房,是具有社会保障性质的商品住宅。简称经适房。

分类

经济适用房包括一类经济适用房和二类经济适用房。

一类经适房房产证部分图示

一类经适房房产证部分图示

二类经适房房产证部分图示

二类经适房房产证部分图示

(2)自住型商品住房

定义

自住型商品住房简称自住房,是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权,按照限定销售对象、限定销售价格的原则,满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

面积:按套型建筑面积计算,以90平方米以下为主。

销售均价:原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

(3)廉租房

定义

住房保障管理部门为保障低收入家庭的基本住房需求,向符合条件的申请家庭提供住房,并按照其家庭收入的一定比例收取租金,这个“住房”就是廉租房,又称廉租住房。

对于符合条件的申请家庭,如果没有闲置的廉租房,住房保障管理部门也可按照规定的标准为其发放租赁住房补贴,由其到市场上租赁住房。

3.特殊房产

(1)已购公房

定义

已购公房,全称为已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价(或者标准价/优惠价)购买的公有住房。

分类

公房分为成本价公房、标准价/优惠价公房。成本价>标准价/优惠价。

已购公房分类

(2)央产房

已购公房的一种

定义

央产房全称“中央在京单位已购公有住房”,即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产。是指职工按房改成本价或标准价(优惠价)及其他国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等单位的公有住房。

其中,“中央在京单位”主要包括:党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。

(3)小产权房

定义

小产权房不是法律意义上的概念,而是一种约定俗成的称谓。一般来讲,小产权房是指在中国农村和城市郊区,由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋,或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。

小产权房不具有严格法律意义上的产权,如果购买,无法办理产权证。

分类

小产权房的类别一般有两种:

(1)农民宅基地上建成的用于销售的房子。

(2)在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的用于销售的房子。

 

二、不同住房类型各有什么特点?

 

住房类型不同,特点也不相同。

1.普通住房

(1)普通住房能落户,产权年限为70年。

(2)二手房住宅较新房住宅税种多。

新房:需缴纳契税、公共维修基金

新房住宅需交哪些税?

新房住宅缴税举例

二手房:需缴纳契税、个税、增值税及附加。

 

二手住宅缴税举例

二手住宅需交哪些税?

由上图可知,买卖普通住房,二手普通住宅的税费比二手非普通住宅的税费更少!一套满五唯一,买家首套,90平米以下的房子只要缴纳1%的契税,非普则需要缴纳1.5%的契税加上增值税。

(3)商业贷款,普通住宅与非普通住宅的首二套有差别。

2017年“3.17”新政对商业贷款二套首付比例重新做了调整,即:普通住宅首套35%,二套60%;非普通住宅首套40%,二套80%。

普通住宅、非普通住宅判定标准

普通住宅需同时满足以下三个条件,否则是非普通住宅。

普通住宅判定标准

问:一套五环内,小区容积率2.0,建筑面积130m2,网签价480万的房子是普通住宅吗?

答:容积率2.0>1.0,建筑面积130平方米<140平方米,且网签价÷1.05=457.1万<468万,所以为普通住宅。

2.经济适用房

(1)上市交易要符合条件

一类经济适用房上市:契税票填发日期或房产证登记日期满5年,并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明。

二类经济适用房上市:不受时间限制,拿到房产证即可上市。

(2)比普通住房税种多

一类经适房

需缴纳契税、个税、增值税及附加、综合地价款

 

举个例子

一类经适房缴税举例

特别说明

综合地价款:2008年4月11日之前购买的经适房需缴纳网签价×10%;之后购买的需缴纳差额×70%。

 

二类经适房

需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金

 

举个例子

二类经适房缴税举例

注:上图以网签价>核定价为例

3.自住型商品房

(1)最多能购买一套

按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭,只可以购买一套新建自住型商品房。

(2)购买需申请

购买新建自住型商品房需登录北京市住房和城乡建设委员会门户网站,在项目公示期内,网上向房地产开发企业提出购房申请。申请有六个步骤:

自住型商品房申请步骤

(3)税费同新房普通住宅

4.已购公房

(1)已购公房如果上市交易,需符合上市条件。

已购成本价公房:可直接上市交易。

已购标准价/优惠价公房:如果原产权单位放弃优先购买权,需先按照成本价向原单位补足房价款及利息,转为成本价公房,使全部产权归个人所有,再补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费,转为商品房。之后交易收入归个人所有。

(2)上市交易,需缴纳土地出让金。

已购公房在缴税时,一般计为普通住宅,只要满两年即不需缴纳增值税,满五唯一免征个人所得税。但过户时,需要补交土地出让金。

已购公房土地出让金应该交多少?

(3)已购公房,上市交易有优惠。

根据京财税[2003]917号文件,2003年3月1日以后,居民上市出售公房前后一年内新购商品房的,按新购商品房与出售公房成交价的差额计征契税。因此,出售公房一年内新购商品房的,可以按规定去地税部门申请退税。

5.央产房

(1)税费同已购公房

央产房是已购公房的一种,税费同已购公房。

(2)上市交易必须办理审批

央产房的买卖,必须经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批,主要审批事项为:

①是否建立住房档案;

②是否做好超标处理;

③是否属于不宜上市交易的房屋。

注:央产房超标与否,是以家庭为单位(夫妻及未成年子女)的,住房面积标准不累加,以级别高的为准。

6.廉租房、小产权房

不能上市交易。

 

三、购房时需注意哪些问题?

 

作为购房者,除了了解以上住房类型和特点外,注意以下两个问题更有助于早日购买到称心如意的房子。

1.有购房资质吗?

京籍家庭、非京籍家庭、港澳台侨以及外籍人士购房条件有所不同。

(1)京籍家庭购房条件

京籍家庭购房条件

(2)非京籍家庭购房条件

非京籍家庭购房条件

(3)港澳台侨、外籍家庭购房条件

境外人士购房条件

注:北京所有70年产权住宅都在限购范围内,计入套数。此外通州商务型公寓也在限购范围内。

2.资金准备充足了吗?

买房,要考虑自身的经济能力。一般来说,除了首付款外,还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。目前,大多数人买房会选择贷款。借款人申请贷款,要考虑对应的月供能不能承受,银行也要对借款人的还款能力做评估,防范自身风险。

一般来说,月供占借款人收入30%左右时,不会对借款人生活产生太大影响;银行要求借款人在贷款时提供收入证明,且需要满足月收入能够覆盖月供及其他负债的2倍,也就是说借款人的月供不能超过借款人收入的50%

 

住房类型不同,特点也不同。因此,购房者要根据不同的住房类型特点,选出适合自己的房子,同时还要注意是否有购房条件以及资金是否准备充足。


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