买二手房,如何避免买到查封房?

  • 时间:2017-06-12 11:05 编辑:孔开开 来源:爱家地产 阅读:102
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摘要:购买二手房,为避免买到查封房,可以采取三种方法:签约前进行房屋核验;签约时,合同里写清楚,如遇法院查封,则卖方应承担违约责任以及返还已付房款;如果已经签约,可以采取资金监管的方式来防范。一、什么是查封房?1.查封查封,是指

购买二手房,为避免买到查封房,可以采取三种方法:签约前进行房屋核验;签约时,合同里写清楚,如遇法院查封,则卖方应承担违约责任以及返还已付房款;如果已经签约,可以采取资金监管的方式来防范。

一、什么是查封房?

1.查封

查封,是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。

 

2.查封房

通俗来讲,查封房就是指“贴上封条,不准动用”的房子。在法律上,查封是指对当事人的财物或场所就地封存的法律强制措施。查封房,是指在房屋交易过程中,交易标的房屋即你所要买卖的房屋,实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。 

 

二、什么情况下房子会被查封?

1.被法院查封

根据我国《民事诉讼法》的规定,查封既是财产保全的一种措施,也是法院强制执行的措施之一。

 

查封通常出现在两个阶段:

 

第一个是诉讼阶段。包括诉讼前和诉讼中,分别叫做诉前财产保全和诉中财产保全,其目的都是为了保证法院判决可以顺利执行。在诉讼阶段的查封,一般须由一方诉讼当事人主动提出申请并提供财产担保,法院才会查封;特殊情况下,法院会依职权主动查封。

 

第二个是执行阶段。此阶段的查封,是法院执行部门在被执行人拒不执行法院生效判决、裁定的情况下,依职权对被执行人的财产进行查封,是执行措施之一。被执行人在法院采取查封措施以后,若在规定的期限内仍未执行的,那么法院应当按照法定程序拍卖已查封的财产。

 

查封房出现阶段

什么情况下房子会被法院查封

2.被公检法机关查封

公检法机关没有司法查封权,但是在交易过程中,产权人有违法行为的,涉嫌刑事犯罪的情况下,公检法机关也有权利查封房子。

 

3.查封房能买卖吗?

被查封后的房产不能进行转让、过户、抵押等手续,解除查封之后才能正常交易过户。

 

法律依据:根据《城市房地产管理法》第37条规定:被裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让,无法办理产权转移登记手续。

 

三、如何避免买到查封房?

作为购房者,为避免买到查封房需注意以下三点:

如何防范查封房风险?

1.签约前-检查房主是否进行过房屋核验

为避免签订合同之后发现房屋被查封,在签订买卖合同之前,一定要到住建委核房,查询确认交易房屋是否被登记为查封、占用等其他状态;若已被查封,千万不可购买!

 

房屋核验内容

房屋核验内容

 

注意:签订合同之前,经核房,交易房屋未被查封,但通过一些渠道了解到卖方存在较多债务纠纷,此时,买方也要谨慎购买。

 

2、签约时-相关条款写进合同

可以在合同里写清楚:如遇法院查封,则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。这样可以有效制约查封房风险,同时能够更好的维护买方的利益。

 

3、签约后-进行资金监管

如果房屋买卖合同已经签约,这时候可以选择在交易时用资金监管的形式,而不是自行支付房款。

  

1)资金监管的必要性

房产交易过程中,买卖双方经常会因为钱的问题扯皮:卖家要求买家先支付房款,再过户;买家要求先过户,再支付房款。二手房交易流程复杂,不确定因素多,因此,不可能做到“一手交房,一手交钱”,正是在这样的现实情况下,资金监管便应运而生了。

 

资金监管必要性

资金监管平台在交易中起到类似支付宝的第三方监管功能,会对交易有所保障。

注意: 2016年12月15日起,北京所有城区通过中介交易的二手房开始住建委资金监管。

2)举个例子

2014年5月,一位购房者看中了一套位于朝阳区的房子,并了解到这套房存在个人抵押。购房者打算通过中介门店进行交易,并支付给卖家60万定金。就在第二天,中介经纪人陪同业主办理解押时发现,其家人涉嫌犯罪,该房屋已被查封。在经纪人的帮助下,业主最终将定金退还,从而避免了购房者的财产损失。

 

购买查封房是有风险的,无论是买方还是卖方都应该尽量避免查封房风险。


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