买房时怎么选房子?

  • 时间:2017-05-31 13:03 编辑:孔开开 来源:爱家地产 阅读:218
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摘要:买房前首先需要“做预算”,评估家庭财力,确定一个可承受的价格范围。可以分清各项需求要素的主次关系,明确哪些是必须满足的刚性需求,再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。在预算内,先选择区域商圈,再选择小区和房子。 一、买房怎

买房前首先需要“做预算”,评估家庭财力,确定一个可承受的价格范围。可以分清各项需求要素的主次关系,明确哪些是必须满足的刚性需求,再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。在预算内,先选择区域商圈,再选择小区和房子。

 

一、买房怎么选区域商圈?

  

一、买房怎么选区域商圈?

  

根据上班近、长期在某区域活动积累的生活习惯,在买房前首先确定一个房子的大方向,位置可能是市区或者郊区等,再把范围缩小到商圈,考虑学校、医院等,这样就能把将来购房的大致区域确定了。例如,王先生是工作在北京中关村的IT从业者,有买房的打算,第一次置业,想买首付在150万,总价控制在350万内的房子,综合他的资金能力,置业需求、工作活动范围,可以将购房商圈定位到西北旺、回龙观、北苑等地。

在资金能力选择值得买的区域、商圈范围,主要参考因素是位置。选择买房所在区域时,位置的重要性往往都是压倒性的高于其他因素。位置好并不是专指是中心的位置,政府支持的新规划区域、区域中心的位置,以及商业中心,都可以看做是不错的区域。位置好的区域一般交通也方便。

  

位置参考要素图:

好地段的参考要素 

二、买房怎么选小区?

  

二、买房怎么选小区?

  

选择好购房区域后,再在区域内选择值得买的小区,选择时参考以下几个因素。

1.交通

如果是公共交通的话考虑是否有公交站牌、地铁站,如果是开车多,就考虑周围是不是有堵车的路段,道路的出入口是否合理、离小区远近等。在预算范围内,临近地铁、公交,交通方便的小区比交通一般的小区更值得购买。

对于自住的购房者来说,交通发达意味上下班可以节省更多的时间,也更容易出租。此外,交通方便的地方人流量大,小区的周边建设及经济发展都会快于交通不便的区域。

2.配套

配套包括商业配套、基本生活配套、医疗配套、养老配套等。基本生活配套保证你的日常生活可以有序进行;商业配套,如超市、餐厅、银行等满足你的购物、娱乐需求;医疗配套、养老配套,如医院等。在预算范围内,配套设施完善的小区比配套一般的小区更更值得购买。

4.物业

物业管理水平直接影响小区的居住品质和房子的性能。社区环境的保持。绿化区域维护得好,设施设备无不良问题,运行正常,社区卫生清洁,楼面和走廊安静整洁,小区治安人力充足等等,这些都无形中增加了居住的舒适度,购房人群中,在首付款相同的条件下,第一志愿是环境好,物业有保障,管理规范的小区。一般来说,小区物业费在3元以上算是优,2元~3元区间为良, 1元~2元的小区物业质量不太好。 

5.绿地率和容积率

(1)绿地率

绿地率是指居住区内各类绿地面积的总和与居住区用地总面积的比例,包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。

绿地率示意图

(2)容积率

容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度,容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2。 

 

三、选房子应注意什么?

  

选择小区后,再在小区内部选择值得买的房子,选房时应注意房子本身的几个要素。 

1.户型

根据自身需求确定厅室数量,然后进行户型的选择。选择户型时应注意房屋朝向、室内动静分区是否合理。

(1)房屋朝向

房屋朝向影响房子的光照和通风。一般情况下,房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风,受地理原因影响,优先选择南北朝向且南北通透的户型。厨房和卫生间优先选择有向外的窗户的,防止污浊的气体进入室内。

房屋各朝向的优缺点

(2)功能分区

还要注意各功能区应该是比较独立,并且有一定的功能划分,避免居住时的互相打扰,优先选择动静分区、干湿分明的户型。

  

动静分区的户型:

动静分区的户型示例:红框内为静区,篮框内为动区 

2.楼层

哪些楼层属于好楼层,与住宅楼的总层数有关。一般来说,楼层越高,遮挡越少,采光越好,且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染,特别适合中青年人居住;楼层低,上下楼比较方便,适宜老年人居住,可增加其户外活动的机会。

  

各楼层优缺点一览图:

各楼层的优缺点

3.质量

工程质量轻则影响日常使用功能(如漏雨、维修),重则可能危害业主生命和财产安全(如抗震不合格)。

预知一个楼盘质量的一个重要方法是看楼盘的施工方是谁,万科每年都会发一个《合格供应商名录》,所谓供应商,主要是指施工合作方,除了建筑施工方,还有室内装修和景观园林的施工方,当然也有材料设备供应商,而且还对他们进行分级。万科的名录,不是笼统地罗列某一家施工方的集团公司,而是具体到某个城市的某家分公司。查楼盘的施工方是否在名录上,如果在,则是个楼盘质量加分项。

4.得房率和公摊面积

一般多层得房率在80%以上,高层由于电梯间和消防通道面积大,一般在70%左右。得房率越高越好,但公摊如果太小,生活舒适度会降低,电梯空间狭小,楼道也会黑暗狭窄。 一般来说,高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18~0.26之间,而多层的公摊系数则在0.11~0.16之间。

5.楼间距

楼间距指两相邻楼的外墙面距离,楼与楼之间的距离越大,品质就越高,私密性就越好。普通小区居住用房可以用:楼高:楼间距=1:1.2比值计算。一般来说,多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米,多层与高层(12层及以上)为9米,高层与高层之间为13米。

6.车位

现在基本每家每户都有车,因此停车位也成了户主的标配。车位越多,建设越完善,越不必为车位归属犯愁。

 

四、如何结合自身的需求选择房子?

  

了解了选房的基本方法及各参考要素后,更重要的是结合自自身的居住需求及体验来对各个要素进行权重的排序。好房子需要满足的标准很多,但是对于现实中的购房人来说,哪一个因素是你目前最重要的考量,就相应的把这项因素的权重提高,其他因素靠后,最终选择符合自身需要的房子。

1.刚需购房

区域、小区价格是最为重要的考虑因素,其次是房子面积、户型、交通等。

2.改善型购房

价格已经不是最为重要的考虑因素,居住体验才是最为重要的。对于想改善居住环境的购房者,通常应优先考虑诸如交通、环境、配套、户型、邻居素质、物业等关乎生活品质的因素。

3.居住兼顾子女教育

通常会重点考虑楼盘所在区位的教育资源问题,比如是否幼儿园等。

 

房子是用来居住的,但购房者对居住需求要素的主次关系不同,选房前应明确哪些是必须满足的刚性需求,再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。这样才能在有限的财力之下,买到符合置业期望的房子。


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